家賃を20%改善し、
資産価値を約2億円向上させた事例
売却ではなく「保有最適化」を選んだ理由。
都内で製造業を営む2代目社長と取り組んだ、約5年間の記録です。
賃料の適正化・設備更新・管理改善による「保有最適化」で、以下まで改善しました。
「この物件は売った方が良いですか？」
不動産のご相談で、最も多く頂く質問です。
しかし実際には、売却が最善策とは限りません。今回ご紹介するのは、都内で製造業を営む2代目社長からご相談を頂いた事例です。結論として私たちが選んだのは「売る」でも「持ち続ける」でもなく、保有しながら収益力を高める=保有最適化という第三の道でした。
ご相談内容
ご相談いただいたのは、東京都23区内で工場を経営する2代目社長でした。本業は赤字の年もあるものの、所有する賃貸マンションが安定収益を生み出している状況でした。一方で、次のような悩みを抱えていらっしゃいました。
- 保有不動産の本当の価値がわからない
- 売却した方が良いのか判断できない
- 修繕費が年々増えている
当時の状況
対象物件は1996年築のRCマンション。もともと都民住宅として建築された物件で、制度終了後も家賃改定がほとんど行われていませんでした。加えて、給湯管の漏水、設備の老朽化、退去時のリフォーム不足といった課題も抱えていました。一方で、立地や建物規模を考えると、まだ十分な競争力を持っていると私たちは判断しました。
考えられた4つの選択肢
当社の判断・ご提案
私たちは④の保有最適化を提案しました。理由は3つあります。
- 賃料改善余地が大きかった制度終了後も家賃是正が進んでおらず、市場との乖離がありました。
- 本業を支える収益源だった本業が不安定な時期でも、不動産収益が会社を支える役割を果たしていました。
- オーナーに保有意向があった不動産は数字だけではありません。オーナーの想いや将来の事業計画も、重要な判断材料です。
実施した内容
単なる修繕ではなく、「どこに投資すると収益が改善するのか」を重視して実施しました。
結果
約5年間で、収益と資産価値は次のように改善しました（詳細は冒頭のサマリーをご参照ください）。投資の全体像は以下のとおりです。
この事例からわかること
不動産は「売るか持つか」の二択ではありません。
適切な戦略を取ることで、売却以上の価値を生み出せるケースもあります。私たちは不動産を売ることを目的にしていません。その不動産が、会社や家族にとって最も良い状態になることを目的にしています。
こんな方におすすめです
- 法人名義で不動産を保有している
- 2代目社長として事業承継を控えている
- 本業の利益が伸び悩んでいる
- 不動産の収益改善余地を知りたい
- 売却するべきか迷っている
まず、現状を整理することから。
「相談＝契約」ではありません。保有物件のCF・空室・修繕コストを整理し、今後の方針を一緒に考えます。
無料で不動産経営診断を申し込む※本記事の数値は実例をもとにした概算であり、将来の成果を保証するものではありません。不動産の投資判断はご自身の責任において行ってください。