綺麗なだけでは売れない時代。
リフォームとリノベーションの違い
誰が見ても綺麗な部屋が、思ったように売れない。
その理由は、「綺麗」が当たり前になったからです。
リフォームはマイナスをゼロに戻す工事、リノベーションはマイナスをプラスに変える工事。設備が新品で見た目も綺麗——それでも売れにくい時代です。多くの物件が一定水準を満たすいま、必要なのは「綺麗」ではなく「誰のための部屋か」という設計です。
リフォームとリノベーションは違う
一般に、リフォームは「マイナスをゼロに戻す工事」、リノベーションは「マイナスをプラスに変える工事」と言われます。古い設備の交換や傷んだ部分の修復がリフォーム。間取り変更やコンセプト設計で新しい価値を生み出すのがリノベーションです。
綺麗にしたのに売れなかった
当社でも区分マンションを購入し、フルリフォームして再販した事例があります。設備も新品、見た目も綺麗、間取りも使いやすい。いわゆる「誰が見ても綺麗な部屋」でした。しかし、思ったようには売れませんでした。
東京では「普通に綺麗」が当たり前になった
これは私自身の考えですが、東京都では長年にわたり新築マンションが供給され続け、賃貸住宅の設備水準も年々向上しています。かつては「賃貸だから最低限」という考え方もありましたが、近年は分譲と見間違えるような仕様の賃貸も増えました。電子タバコの普及でクロスのヤニ汚れも減り、室内が綺麗な状態で維持される物件も増えています。
綺麗だけでは選ばれない
その結果、東京都では「綺麗」「設備が良い」というだけでは差別化が難しくなっています。多くの物件が一定以上の水準を満たしているからです。不動産は最終的に1組のお客様しか住みません。万人受けを目指して作った物件は、結果として価格だけで比較されることもあります。
必要なのは「癖」
近年、売れる物件にも貸せる物件にも、ある程度の「癖」が必要だと感じています。10人見たら9人は興味を持たなくても、1人が「絶対ここに住みたい」と思う物件の方が強いことがあるのです。
→ 結局は価格で比較される
→ 価格以外の理由で選ばれる
ペルソナを考える
大切なのは、誰に住んでほしいのかを決めることです。その立地にはどんな人が住みたいのか。どんな生活をしているのか。何に価値を感じるのか。それを考えずに工事をしても、単なる綺麗な部屋になってしまいます。
リノベーションは設計力
リノベーションは工事ではありません。次の4つの掛け合わせです。
綺麗なだけでは売れない時代。
だからこそ、「誰のための部屋か」を考える。
リフォームによる設備更新だけでは、差別化が難しい場合があります。競争の激しいエリアでは、「綺麗な部屋」ではなく「誰のための部屋か」が重要です。リノベーションを検討する際は、立地特性とターゲット層を明確にしたうえで企画を行うべきです。
この事例が参考になる方
- 区分マンションオーナー
- 空室が長期化している
- 売却前のリフォームを検討している
- 中古マンション再販事業者
- 賃貸経営を行っている
「綺麗な部屋」で終わらせない。
立地のペルソナを起点に、売れる・貸せるリノベーションを企画から一緒に設計します。工事の前に、まず「誰のための部屋か」を整理しませんか。
リノベ・再販の相談をする※本記事は当社の実例と考え方をもとにしたものであり、記載の価格・成果は個別事情によります。リノベーションの企画・投資判断は専門家の助言のもとで行ってください。