「高利回り」ほど、運営で苦しむことがあります。

収益不動産を買うとき、最初に目に入るのは「利回り」です。東京23区で表面8〜9％という数字は魅力的に映ります。しかし実際の経営では、表面利回りが高いからといって手元にお金が残るとは限りません。むしろ、見た目の利回りが高い物件ほど、運営費や修繕費に苦しむことがあります。

表面利回り9％の1Rマンション

今回の事例は、東京23区内の不人気エリアにある1Rマンションです。

オーナー様も「23区内で満室時利回り9％」に魅力を感じて購入されました。ただ、実際の正味利回りは4％を下回っていました。

原因①：水道代・電気代の逆ザヤ

この物件では、電気代・水道代をオーナーが一括で支払い、賃借人からは定額で回収する仕組みでした。レントロール上の収入には家賃に加え「水道代回収」「電気代回収」が含まれていたのです。ところが、実際に支払う額は回収額を大きく上回り、年間で電気・水道だけで数百万円の逆ザヤ。この時点で、見かけの高利回りはかなり削られます。

原因②：重い修繕費

60室あるということは、設備も60室分あります。家賃4.6万円の部屋では、エアコン1台の交換で家賃約2か月分が飛ぶ計算です。さらに本物件は給湯に電気温水器を採用していました。

電気温水器は壊れにくい反面、寿命が来ると突然漏水することもあり、そのたびに漏水対応費用まで発生します。逆ザヤ＋エアコン＋電気温水器＋漏水対応という、OPEXが継続的にのしかかる構造でした。

「家賃が安いから下がらない」は別の話

オーナー様は「もともと家賃が低いから、これ以上下がりにくい」点に魅力を感じていました。確かに4万円台のワンルームは賃料水準だけ見れば下がりにくい側面があります。ただ、それと「儲かるかどうか」は別問題です。空室が少なくても、運営費が重すぎて家賃収入が残らない——この物件はまさにそういう構造でした。

低家賃帯には、別のリスクもある

低家賃のワンルームには、収益数字だけでは見えにくい運営リスクもあります。

• 入居者属性が荒れやすい
• 部屋の使い方が悪くなりやすい
• ボヤ・火災などの事故リスク
• 高齢単身者が一定割合で入る
• 保証人・緊急連絡先がないことも
• 孤独死リスクが高まる

実際、この物件では2年間で2件の火災があり、死亡事故も発生しました。こうしたリスクは購入時のレントロールには出てきませんが、運営では確実に負担となって跳ね返ってきます。

利回りは「満室時家賃 ÷ 価格」だけでは見えない

購入時はどうしてもレントロールや満室想定賃料に目が行きます。しかし本当に見るべきは、電気・水道などの回収方式、設備の種類と交換コスト、築年数と修繕履歴、入居者属性、火災や孤独死などの事故リスク、現場の管理負担——といったOPEXと運営リスクです。

レントロールに出ない「想像力」が必要

これらは購入時の資料だけでは読み切れません。だからこそ重要なのが経験と想像力です。

この事例が参考になる方

• 高利回り物件の購入を検討している
• 築古一棟マンション・アパートの取得を考えている
• 低家賃帯ワンルーム物件に興味がある
• 表面利回りと実質利回りの差を知りたい
• 2代目社長として法人で収益不動産を買おうとしている

※本記事は実例をもとに再構成したものであり、数値は概算・イメージです。記載のリスクや費用は物件により異なります。投資判断はご自身の責任と専門家の助言のもとで行ってください。