同じマンションなのに
1,000万円以上価格差がつく理由
オーナーチェンジと空室では、買う人が違います。
同じ部屋でも、「誰に売るか」で価格は大きく変わります。
分譲マンションを賃貸しているオーナー様から「退去したら貸す？ 売る？」とよく相談を受けます。実は同じ物件でも、賃借人が住んだまま売る（投資家向け）か、退去後にリフォームして売る（実需向け）かで価格形成がまったく違い、数百万〜1,000万円以上の差が出ることもあります。
同じ部屋。違うのは、買う人です。
分譲マンションを賃貸しているオーナー様から、「退去したらそのまま貸した方がいいですか？」「売った方がいいですか？」という相談をよく受けます。実は同じマンションでも、誰に売るかによって価格は大きく変わります。
投資家向けと実需向け
賃借人が住んでいる状態で売却する場合、買主は投資家です。投資家は利回りで判断します。一方、賃借人が退去した後にリフォームして売却する場合、買主は住宅ローンを利用する一般のお客様（実需）。ここでは利回りではなく「自分が住みたいか」が価格を決めます。
退去後に価格が大きく変わるケース
特に住宅ローンが利用しやすい、次のような物件では差が大きくなります。
リフォームは安ければ良いわけではない
ここでよく誤解されるのが「安くリフォームすれば利益が増える」という考え方です。実際には、設備グレード・施工品質・保証内容によって売れ方は大きく変わります。多くの再販会社やリフォーム会社を見てきましたが、成長している会社は単純なコスト削減ではなく、限られた予算の中でどこにお金を使うかを徹底的に考えています。
オーナーが考えるべきポイント
大切なのは「今いくらで売れるか」ではありません。3つの出口の手残りを比較することです。
そのまま賃貸を続ける
家賃収入を得続ける。売却益は確定しない。
退去後に再募集する
空室を埋めて賃貸継続。リフォーム費は抑えめ。
退去後にリフォームして売却する
実需向けに転換。条件が合えば手残りが最大化することも。
不動産は売るか持つかの二択ではない。
出口戦略によって、手残りは大きく変わる。
区分マンションは、投資家向け売却と実需向け売却で価格形成が異なります。退去予定がある場合は、オーナーチェンジ売却だけでなく、リフォーム後の実需売却も比較検討する価値があります。
この記事が参考になる方
- 区分マンションを賃貸している
- 相続したマンションを保有している
- 退去予定のあるオーナー様
- 売却と保有で迷っている
「今いくらで売れるか」より、手残りで考える。
賃貸継続・再募集・リフォーム売却、それぞれの手残りを試算し、御物件にとって最善の出口を一緒に比較します。退去予定があるなら、早めの検討ほど選択肢が増えます。
出口戦略の相談をする※本記事の価格差は一般的な傾向を示すものであり、物件・市況により異なります。実際の売却・リフォームの判断は専門家の査定のうえで行ってください。