今は問題がなくても、建物は必ず劣化します。

分譲マンションには、長期修繕計画がある

分譲マンションには管理組合があり、一般に管理費などの一般会計と、修繕積立金の特別会計に分かれ、長期修繕計画に基づいて大規模修繕を行います。外壁塗装・屋上防水・給排水管・エレベーター・共用部設備について、いつ・いくら必要かを見積もり、積み立てていく仕組みです。一方、ワンオーナー物件ではこうした計画が作られていないことが少なくありません。

突発修繕は、キャッシュフローを壊す

毎月の家賃収入が安定して見えても、屋上防水・外壁補修・給排水管更新・エレベーター改修・受水槽やポンプ交換・電気設備交換などが、突然発生することがあります。表面上は黒字でも、数百万〜数千万円の修繕が一度に発生すれば、キャッシュフローは一気に悪化します。

修繕履歴がないと、売却価格にも影響する

問題は保有中の資金繰りだけではありません。買主は収益物件を買うとき「今後どれくらい修繕費がかかるか」を必ず気にします。外壁修繕・屋上防水・給排水管・エレベーター改修の時期や、過去の見積書・請求書が残っているかが分からないと、買主はリスクを大きく見ます。

銀行融資にも影響する

買主が融資を利用する場合、金融機関も建物の状態を確認します。修繕履歴が整理されていない物件は、将来の修繕リスクが読みづらい物件と見られます。その結果、履歴の有無は次のように波及します。

つまり修繕計画や修繕履歴は、単なる管理資料ではなく、出口価格や融資条件に関係する重要な資料です。

修繕積立金は、簡単には経費にならない

分譲マンションでは修繕積立金を毎月積み立てる仕組みがあります。しかしワンオーナー物件では、オーナーが自分で「将来の修繕用に積み立てる」としても、原則その積立額がすぐ経費になるわけではありません。税務上は実際に修繕を実施したタイミングで費用化します。共済制度などを活用する方法もありますが、中長期修繕計画や資金計画まで提案する管理会社は多くありません。だからこそ、オーナー自身が中長期の修繕予定を把握し、定期的に見直す必要があります。

大規模修繕をした時こそ、記録を残す

大規模修繕を実施した時には、必ず記録を残すべきです。特に数量が分かる資料は重要で、次回以降は単価を更新するだけで概算費用を見積もりやすくなります。

つまり、大規模修繕の記録は次回修繕計画の基礎資料になります。

中長期修繕計画は、売却しない人にも必要

「売るつもりはないから、修繕履歴はそこまで必要ない」と思われるかもしれません。しかし売却しない場合でも必要です。理由はシンプルで、不動産は持ち続ける限り必ず劣化するから。修繕時期と費用を把握していなければ、将来のキャッシュフローは正しく読めません。不動産経営で大事なのは毎年の利益だけでなく、10年単位で見た手残りです。

修繕負債を見える化することから始まる

建物には、目に見えない修繕負債があります。今は雨漏りしていなくても屋上防水の寿命が近い。今は動いていてもエレベーターの更新時期が近い。今は漏れていなくても給排水管の劣化が進んでいる。こうした将来の支出を見える化するのが、中長期修繕計画の役割です。

この事例が参考になる方

• 一棟マンション・アパートを保有している方
• 修繕履歴を整理していないオーナー様
• 将来の売却を考えている方
• 大規模修繕の時期が近い物件を保有している方
• 管理会社に任せきりになっている方

※本記事は当社の考え方を整理したものであり、数値・時期は例示です。修繕積立金の税務上の取り扱いや融資評価は、個別事情・金融機関により異なります。実際の判断は税理士・専門家にご相談ください。