自社ビルを持つことは本当に得なのか。
賃貸と購入を内部収益率で考える
「家賃を払うくらいなら買った方が得」。よく聞く言葉ですが、答えは会社の規模と事業内容で変わります。
「家賃を払うくらいなら自社ビルを買った方が得」——経営者からよく受ける質問です。自社ビルには多くのメリットがありますが、答えは会社の規模や事業内容によって変わります。重要なのは自社ビルを持つことではなく、会社の利益を最大化すること。だからこそ感情ではなく、内部収益率（IRR）で比較します。
大切なのは「持つこと」ではなく、「会社の利益を最大化すること」です。
経営者の方から「家賃を払うくらいなら、自社ビルを買った方が得ですよね」という質問を受けることがあります。確かに自社ビルには多くのメリットがあります。しかし私は、会社の規模や事業内容によって答えは変わると考えています。
当社も以前は賃貸事務所でした
当社も創業当初は賃貸事務所を借りていました。不動産会社は宅地建物取引業の免許のため一定の事務所が必要ですが、仲介・管理を中心とした業態では大規模なオフィスは必要ありません。最低限の打ち合わせスペースと仕事ができる環境があれば十分です。そこで現在は「ヤドカリ投資」のような考え方をしています。
事務所を「経費」として借りるのではなく、「資産」として保有する考え方です。もちろん、すべての会社に当てはまる方法ではありません。当社のように少人数で固定席が少ない会社だからできる戦略だと思っています。
自社ビルのメリットとデメリット
メリット
- 家賃を外部へ払い続けなくて済む
- 土地・建物が銀行融資の担保になり、信用力向上につながることも
- 将来、資産として売却できる
- 立地が良ければ本業以外に含み益を持てる
デメリット
- 修繕費・設備更新費がすべて自社負担
- 広くしたい／狭くしたいときに簡単に移転できない
- 不動産が経営の自由度を下げる可能性
- 多額の資金が不動産に固定される
業種によって、最適解は変わる
「人」が最も重要な経営資源の会社と、大きな設備を持つ会社では、事情がまったく違います。
資産
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次第
生産量が減少しているケースでは、売却・セール&リースバック・ダウンサイジングなども有力な選択肢になります。
私が一番大切だと思うのは「内部収益率」
では自社ビルと賃貸、どちらが正しいのか。私は内部収益率（IRR）で比較することが重要だと考えています。「家賃がもったいない」ではなく、どちらが会社のお金を最も効率よく増やせるかという視点です。
自社ビルを購入する場合
- 初期投資
- 借入金利
- 固定資産税
- 修繕費
- 将来の売却価格
賃貸を続ける場合
- 家賃
- 更新料
- 移転の自由度
- 浮いた資金を本業へ投資した利益
「家賃がもったいない」ではなく、
どちらが会社のお金を効率よく増やすか。
不動産も、経営資源の一つ
自社ビルを持つことは、経営者にとって一つの夢でもあります。しかし不動産は目的ではなく、会社の利益を最大化するための手段です。だからこそ、購入するか・借りるか・売却するかを、感情ではなく数字で判断することが重要だと考えています。
AI不動産戦略会議でもIRR比較を行いたい
今回開発している「AI不動産戦略会議」では、単純に「購入しましょう」「賃貸が安いです」ではなく、次を含めて比較し、経営者にとって最も合理的な選択肢を提案できるAIを目指しています。
不動産は会社経営と切り離して考えるものではありません。本業と合わせて考えて初めて、本当の価値が見えてくると私は考えています。
自社ビルの保有と賃貸オフィスは、家賃だけで比較するものではありません。初期投資・借入金利・修繕費・固定資産税・資産価値・移転の柔軟性・本業への投資機会まで含め、IRRやNPVの観点で比較します。業種や事業規模で最適解は異なり、「自社ビルを持つこと」ではなく「企業価値を最大化すること」を目的に判断すべきです。
この事例が参考になる方
- 自社ビルの購入を検討している経営者
- 賃貸オフィスから移転を考えている会社
- 工場や事務所を保有している法人
- 不動産を経営戦略として考えたい方
- 本業と不動産を一体で最適化したい方
「持つ・借りる」を、数字で決める。
自社ビル購入と賃貸継続を、IRR・NPV・キャッシュフロー・資金拘束・事業計画まで含めて比較します。本業と一体で、最も合理的な選択肢を一緒に導きます。
CRE戦略の相談をする※本記事は当社の考え方を整理したものであり、個別の投資判断ではありません。IRR・NPVの結果は前提条件により変わります。実際の判断は税理士・金融機関等の専門家にご相談ください。