「高く売れた」だけでは、成功とは言えません。

売却相談を受けると「今が一番高く売れるでしょうか？」という質問をよくいただきます。もちろん価格は重要です。しかし法人保有不動産の場合、私は価格だけで売却タイミングを決めることはほとんどありません。むしろ会社全体の経営にとって最も良いタイミングを考えることの方が多いのです。

売却益だけを見ると判断を間違える

例えば1億円で購入した収益物件。数年保有し減価償却を行うと、建物の帳簿価額（簿価）は徐々に下がります。法人では、売却時に簿価との差額が損益として計上され、これが会社全体の利益に影響します。

売却損を「活用する」という考え方

一般には「損して売るなんてもったいない」と思われます。しかし法人では、売却損が他の利益と相殺（損益通算）できるケースがあります。簿価より低い価額でしか売れない資産は珍しくありません。

こうした資産を整理することで、会社全体の利益を調整できる場合があります。ただし税務上の取り扱いは資産の種類や状況で異なるため、実際には税理士への確認が必要です。

決算月に集中すると、資金繰りが苦しくなることも

売却益が出る場合も注意が必要です。決算直前に大きな利益が出ると法人税の負担が大きくなり、さらに翌期には予定納税も増え、思っている以上にキャッシュが出ていくことがあります。会社としては黒字でも、納税資金で資金繰りが苦しくなるケースもあります。

銀行との関係も、重要な判断材料

銀行は「この会社は今後も返済できるか」という視点で融資を判断します。本業が一時的に赤字なら、不動産売却で利益を補い決算内容を改善できるケースがあります。もちろん、単に利益を作るためだけに売るべきではありません。ただ本業の状況・今後の資金計画・銀行への説明内容まで含めると、売却が会社全体にプラスになることもあります。一方、赤字が一時的でその理由や改善計画を十分説明できるなら、売却以外の選択肢も考えられます。

次の投資を見据えて売る

私が最も重視しているのは「売った後、何をするのか」です。

売却は目的ではなく、次の成長につながる資金を生み出す手段です。だからこそ「高く売れた」だけでは成功とは言えません。

金利環境も、売却判断に影響する

2026年現在、日本でも金利は長年の超低金利から変化し始めています。金利が上昇すると、買主の借入可能額・不動産価格・利回り水準にも影響が出る可能性があります。今後の金融環境も含めて、売却を急ぐべきか、もう少し保有すべきかを経営として判断する必要があります。

修繕投資との比較も必要

大規模修繕を予定している物件では、売るのか、修繕して保有するのかの比較も重要です。

価格だけでは答えは出ません。

含み益だけでは、会社は評価されない

不動産会社や金融機関は、含み益だけで会社を評価しません。重要なのは次の4つです。

AI不動産戦略会議でも、この視点を

今回開発している「AI不動産戦略会議」では、売却価格だけでなく、次の要素まで含めて「今売るべきか」をAIがシミュレーションできるようにしたいと考えています。

売却はゴールではなく、経営戦略の一つの手段です。だからこそ不動産単体ではなく、会社全体を見て判断することが重要だと考えています。

この事例が参考になる方

• 法人で不動産を保有している経営者
• 売却タイミングに悩んでいるオーナー
• 決算対策を考えている企業
• 買い替えや資産整理を検討している方
• 銀行との付き合いを重視したい経営者

※本記事は当社の考え方を整理したものであり、数値は例示です。売却損益・損益通算・課税・予定納税など税務上の取り扱いは資産の種類・状況・時点により異なります。金利等の数値も変動します。実際の判断は税理士・金融機関等の専門家にご相談ください。