現金で高利回り物件を買い続けた私が、
今なら違う選択をすると思う理由
当時の判断は、当時の正解でした。
ただ、今の知識であの頃に戻れるなら——という話です。
当社は不動産会社であると同時に、自ら不動産投資も行っています。かつて私は、融資が使えず現金で築古・高利回り物件を積み上げました。当時としては現実的な選択でした。ただコロナ後に大きく伸びたのは都心の資産性。利回りだけでなく、キャッシュフロー・資産価値・融資余力を総合的に見る重要性を、今は実感しています。
自戒を込めて、自分の投資を振り返ります。
当社は、不動産会社であると同時に、自らも不動産投資を行っています。今回は私自身の投資経験を振り返りながら、「今ならもっと違う戦略があった」と感じていることを書いてみます。もちろん当時は知識も経験も十分ではありませんでした。だからこそ自戒の意味も込めて、これから投資を始める方の参考になればと思います。
不動産投資ブーム到来
アベノミクスとゼロ金利で市場は活況。銀行は積極融資、「1法人1物件スキーム」も話題に。追い風の時代でした。
私は融資を受けられなかった
会社の規模も小さく、十分な融資が受けられず。仲介利益を積み上げ、その資金で現金購入していました。
融資が使える頃、環境が激変
自己資金10〜15％＋融資で買えるように。しかし、かぼちゃの馬車問題等をきっかけに、金融機関の融資姿勢は急速に厳格化しました。
コロナ後、都心が大きく上昇
不動産価格は全体に上昇。ただ、最も伸びたのは都心の優良物件。資産価値の伸びで大きな差を感じました。
現金購入だから、利回りを重視した
現金で購入する以上、自然と「利回りを重視しよう」と考え、築古・高利回りの物件を中心に購入していきました。当時の私にとっては、ごく自然な判断でした。
資金力・銀行との関係を考えれば、現金で買える高利回り物件の積み上げは現実的な選択でした。
コロナ後、大きく値上がりしたのは都心だった
2020年以降、不動産価格は大きく上昇しました。私が保有していた地方・高利回りの現金物件も一定の上昇はありました。しかし、最も大きく伸びたのは都心の優良物件でした。家賃収入だけ見れば高利回り物件は今も安定したキャッシュフローを生んでいます。ただ、2026年現在まで続く物価上昇を踏まえると、資産価値の伸びという点で大きな差を感じています。
キャッシュフローだけでは、資産は増えない
当時の私は「利回り」「毎月の手残り」を重視していました。それも非常に重要です。ただ今は、次を総合的に考える重要性を実感しています。
- 安定したキャッシュフロー
- 借入に頼らず取得できた
- 資産価値の伸びは緩やか
- 次の融資につながりにくい
- 資産価値が伸びやすい
- 担保・融資余力になりやすい
- 次の投資につなげやすい
- 表面利回りは低めになりがち
高利回り物件が悪いわけではありません。都心物件が正解という話でもありません。大切なのは「どの戦略で資産を積み上げていくのか」という視点だったのだと思います。
その時代には、その時代の正解がある
とはいえ、当時の判断を後悔しているわけではありません。当時の会社の規模・資金力・銀行との関係を考えれば、現金で買える高利回り物件を積み上げることは現実的でした。ただ、もし今の知識であの頃に戻れるなら、融資を活用しながら、資産性の高い物件を早い段階で組み入れることも考えたと思います。
投資に絶対の正解はない。
だから戦略を見直し続ける。
経済環境や金融環境、自分の会社の成長に合わせて、戦略を見直し続けることが重要だと感じています。
AI不動産戦略会議でも「利回りだけ」で判断しない
今回開発している「AI不動産戦略会議」でも、単純に利回りが高い物件を評価する仕組みにはしたくありません。AIには、次まで含めて多角的に評価してもらいたいと考えています。
不動産投資は「今いくら儲かるか」だけではなく、「10年後にどんな資産を残せるか」を考える経営そのものだと思っています。
現金×高利回りは、資金力や銀行との関係を踏まえれば当時の合理的な選択でした。ただ資産形成では、キャッシュフロー・資産価値（キャピタルゲイン）・融資余力・次につながる資産性を総合的に見ることが重要です。投資に絶対の正解はなく、経済・金融環境と会社の成長に合わせて戦略を見直し続けることが鍵になります。
この記事が参考になる方
- これから収益不動産投資を始める方
- 現金購入と融資活用で迷っている方
- 高利回り物件を検討している方
- 長期的な資産形成を考えている経営者
- 不動産投資戦略を見直したいオーナー
利回りの先の、資産の残し方を。
キャッシュフロー・資産価値・融資余力・出口まで含めて、御社の段階に合った投資戦略とポートフォリオを一緒に設計します。
投資戦略の相談をする※本記事は当社の経験と考え方を整理したものであり、特定の投資手法や成果を推奨・保証するものではありません。市況・金利・融資環境は変動します。投資判断はご自身の責任と専門家の助言のもとで行ってください。